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Sous location ou échange de terre : quels risques juridiques pour votre activité ?

La rotation agronomique incite certains agriculteurs à cultiver des terres qu’ils n’exploitent pas. Corrélativement, certaines terres sont valorisées à un prix à l’hectare nettement plus élevé que le barème du fermage, ce qui est économiquement plus intéressant. Quelle que soit la solution envisagée, il est important de cadrer la démarche et de mesurer les risques associés. Nous rappelons que la sous-location est interdite et que l’échange de terres nécessite des formalités strictes, sous peine de risquer la résiliation du bail.

La sous location de terres : une situation interdite

L’article L. 411-35 alinéa 5 du code rural interdit au preneur de sous-louer ses terres à un tiers. Cette interdiction s’applique quels que soient les motifs, la durée et l’étendue de la sous-location. L’interdiction de sous-louer étant une règle d’ordre public, l’introduction d’une clause dans le bail pour l’autoriser serait nulle.

Le bailleur peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour résiliation du bail, même si lui-même aurait donné son accord. Le preneur principal encourt la résiliation de la totalité du bail, même si la sous-location n’est que partielle ou qu’elle a cessé avant le procès que lui a intenté le propriétaire. Enfin, le preneur principal peut être condamné au paiement de dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

L’échange de terres : un encadrement strict

L'échange de terres agricoles est possible et encadré par l'article L.411-39 du code rural qui en précise les conditions :

  • Le propriétaire doit être averti de l'échange 2 mois en amont par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Il doit s'agir d'un véritable échange ;
  • L’échange doit être gratuit, c'est-à-dire sans contrepartie financière ;
  • Les surfaces échangeables sont limitées en surface, en fonction de la superficie du bien bâillé et des régions.

Si le formalisme n’est pas respecté et que le bailleur peut faire valoir un préjudice à cet échange, il pourrait obtenir la résiliation du bail.

 

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